ประเภทอสังหาริมทรัพย์และข้อมูลประชากรของผู้ซื้อในภาคอีสานของประเทศไทย | อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย,ที่ดิน,บ้าน,โรงแรม,ทรัพย์สินและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ขายในประเทศไทย

ประเภทอสังหาริมทรัพย์และข้อมูลประชากรของผู้ซื้อในภาคอีสานของประเทศไทย

จากการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอีสานอย่างละเอียดของเรา เราจึงได้นำเสนอข้อมูลโดยละเอียดเกี่ยวกับประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ซื้อมองหา และลักษณะเฉพาะของผู้ซื้อชาวต่างชาติและผู้ซื้อสัญชาติไทย โปรดทราบ: คำว่า “ชาวต่างชาติ” หมายถึงผู้ซื้อคอนโดมิเนียมเท่านั้น หรือชาวต่างชาติที่มีความสัมพันธ์กับพลเมืองไทย

ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้คนมองหาในภาคอีสาน

บ้านเดี่ยว
บ้านเดี่ยวเป็นอสังหาฯ ที่ได้รับความนิยมสูงสุดในอีสาน ครองตลาดที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อส่วนมากมองหา:

บ้านใหม่ 2-4 ห้องนอน 2-4 ห้องน้ำ ราคา 2.5-8 ล้านบาท
บ้านพูลวิลล่า พร้อมสระเกลือ พื้นที่พักผ่อนกลางแจ้ง สวนสวย (5-12 ล้านบาท)
บ้านชั้นเดียว เหมาะสำหรับผู้เกษียณและครอบครัวที่ต้องการความสะดวกสบาย
บ้านสองชั้น พื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ (250-350+ ตร.ม.)
บ้านในโครงการมีรั้วรอบขอบชิด สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง ใกล้โรงเรียนนานาชาติ

สิ่งที่ผู้ซื้อให้ความสำคัญ ได้แก่ แอร์ทั้งหลัง ห้องครัวทันสมัย ที่จอดรถ ที่ดินจัดสวน และทำเลที่อยู่ใกล้กับตัวเมืองหลัก (อุดรธานี ขอนแก่น โคราช ระยะ 5-15 กม.)

ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย
ที่ดินเป็นอีกส่วนสำคัญที่ผู้ซื้อมองหาในอีสาน ทั้งผู้สร้างบ้านและนักลงทุนสนใจ:

แปลงเล็ก: 100-400 ตารางวา (400-1,600 ตร.ม.) สร้างบ้าน ราคา 400,000-2 ล้านบาท
แปลงกลาง: 1-3 ไร่ (1,600-4,800 ตร.ม.) เหมาะสำหรับบ้านพร้อมสวน สระว่ายน้ำ หรือกิจกรรมเกษตรเล็กๆ (1.5-5 ล้านบาท)
แปลงใหญ่: 5-30+ ไร่ เหมาะสร้างบ้านพักตากอากาศ/โครงการย่อย/โครงการผสมผสานอื่นๆ (5-20 ล้านบาทขึ้นไป)

ผู้ซื้อมองหาที่ดินที่มี:

โฉนด น.ส.4 แท้
ระบบสาธารณูปโภคครบ (ไฟฟ้า น้ำประปา)
ทางเข้าออกสะดวก
ที่ราบพร้อมปลูกสร้าง
ใกล้ถนนหลักหรือย่านเมือง

ที่ดินเกษตรและฟาร์ม
ภูมิภาคอีสานได้ชื่อว่าเป็น “อู่ข้าวอู่น้ำ” ของไทย จึงมีผู้สนใจที่ดินเกษตรสูง:

นาข้าวและที่เกษตรกรรม 10-100+ ไร่ ใช้ปลูกข้าว อ้อย มันสำปะหลัง ฯลฯ
ฟาร์มออร์แกนิก ฟาร์มที่มีระบบน้ำ พร้อมใบรับรองมาตรฐาน
ที่ดินสำหรับธุรกิจฟาร์มสเตย์/ท่องเที่ยวเชิงเกษตร/อีโครีสอร์ท
ราคาประเมิน 50,000-300,000 บาท/ไร่ (ขึ้นกับทำเล ความอุดมสมบูรณ์ และน้ำ)

โดยผู้ซื้อหลักกลุ่มใหญ่คือเกษตรกรจากภาคตะวันออกเฉียงเหนือและนักลงทุนจากกรุงเทพมหานครที่ต้องการกระจายการลงทุนด้านการเกษตร

คอนโดมิเนียม
คอนโดฯ มีสัดส่วนราว 10% ของตลาดอีสาน ดึงดูดผู้ซื้อกลุ่มเจาะจง:

ห้อง 1-2 ห้องนอน ใหม่ ในตัวเมืองขอนแก่น/โคราช
สตูดิโอ/1 ห้องนอน ใกล้มหาวิทยาลัย (เพื่อปล่อยเช่านักศึกษา/ลงทุน)
ห้องใหญ่ 2-3 ห้องนอน สำหรับครอบครัวเล็ก/คนทำงานมืออาชีพ
ราคา 1-3 ล้านบาท (ถูกกว่ากรุงเทพฯ มาก)

กลุ่มเป้าหมาย:

คนไทยรุ่นใหม่ย้ายมาทำงาน
นักศึกษาและครอบครัว
ชาวต่างชาติ (คอนโดฯ เป็นชนิดเดียวที่ถือกรรมสิทธิ์ 100%)
นักลงทุน/ปล่อยเช่านักศึกษาและนักธุรกิจ

อสังหาเชิงพาณิชย์
อสังหาเพื่อธุรกิจเน้นการค้นหา:

อาคารพาณิชย์บนถนนสายหลักเมืองอุดรฯ/ขอนแก่น/โคราช
โรงแรม/เกสต์เฮาส์ขนาดเล็ก (5-20 ห้อง) รับนักท่องเที่ยวไทย
ร้านอาหาร คาเฟ่ ในเมืองและใกล้มหาวิทยาลัย
ร้านค้าและแผงตลาด
รีสอร์ท/ที่พักเชิงธุรกิจท่องเที่ยว ใกล้สถานที่เที่ยวธรรมชาติ
โครงการผสมผสาน (อยู่อาศัย+ธุรกิจ)

ราคาตั้งแต่ 3-50+ ล้านบาท ขึ้นกับขนาด ทำเล และธุรกิจเดิม

ที่ดินเพื่อลงทุน/พัฒนา
นักลงทุน/ผู้พัฒนาโครงการใหญ่มองหา:

ที่ดินว่างในพื้นที่เศรษฐกิจใหม่ (แนวทางหลวง/ทางรถไฟ)
ที่ดินใกล้โครงการโครงสร้างพื้นฐาน (รถไฟความเร็วสูงกรุงเทพฯ–โคราช)
แปลงใหญ่ 20-100+ ไร่ สำหรับโครงการหมู่บ้าน/นิคมอุตสาหกรรม/ศูนย์การค้า
ที่ดินวิวสวย/ริมทะเลสาบ เพื่อพัฒนารีสอร์ท

ประเภทผู้ซื้อ: ชาวต่างชาติ vs. คนไทย

ชาวต่างชาติในอีสาน
เป็นกลุ่มเล็กแต่เติบโต (เมื่อเทียบกับภูเก็ต/พัทยา)
กลุ่มหลัก:

ผู้เกษียณตะวันตก (อังกฤษ สหรัฐ ออสเตรเลีย เยอรมนี สแกนดิเนเวีย)
คู่สมรสคนไทย (เป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด)
ผู้พำนักระยะยาว (วีซ่าเกษียณ/คู่สมรส)
คนทำงานออนไลน์/ดิจิทัลโนแมดที่เน้นค่าครองชีพถูก
เจ้าของธุรกิจขนาดเล็กในไทย

สิ่งที่มองหา:

คอนโดมิเนียม (กรรมสิทธิ์ต่างชาติ ถือได้ 49% ของอาคาร)
บ้านเดี่ยวแบบเช่าระยะยาว (30 ปี + ต่อสัญญาได้)
บ้านที่ซื้อผ่านคู่สมรสไทย (ที่ดินเป็นชื่อคนไทย โครงสร้างเป็นของต่างชาติ แต่เสี่ยงเรื่องมรดก/เลิกกัน)
กรณีลงทุน 40 ล้านขึ้นไป ขอใช้สิทธิถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน 1 ไร่ (ใช้ไม่บ่อย)

ที่ชาวต่างชาติมองหา:

บ้านแบบตะวันตกกึ่งใหม่ คุณภาพก่อสร้างดี
บ้านพร้อมอยู่ ตกแต่งครบ
บ้านในโครงการปลอดภัย/หมู่บ้านจัดสรร
ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก (รพ. ห้าง โรงเรียนอินเตอร์ ชุมชนคนต่างชาติ)
ตัวแทนอสังหาฯ/ทนายความที่สื่อสารอังกฤษ
กรรมสิทธิ์โฉนดถูกต้อง
ราคา 2-8 ล้าน (บ้านเดี่ยวเพื่อเกษียณ)
อสังหาฯ สำหรับลงทุนปล่อยเช่า

แรงจูงใจ:

ราคาถูกกว่าเมืองท่องเที่ยว 60-70%
วิถีชีวิตไทยแท้ ไม่เจือการท่องเที่ยว
ค่าใช้จ่ายประจำต่ำกว่า
อยู่ใกล้ครอบครัวคนไทย (คู่สมรส)
ใช้ชีวิตเงียบสงบ ไม่วุ่นวาย

ข้อกฎหมาย:

ต่างชาติส่วนใหญ่ถือครองที่ดินไม่ได้ (ยกเว้นบางกรณีทุนสูง)
ซื้อคอนโดฯ ต้องนำเงินเข้าไทย และทำ Foreign Exchange Transaction Form
ควรใช้บริการทนาย/ตัวแทนมืออาชีพ
ตรวจสอบสัดส่วนต่างชาติในอาคาร/โครงการก่อนซื้อคอนโด

คนไทยในอีสาน
เป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักมากกว่า 85-90% ของตลาด มีความหลากหลายทั้งอาชีพและแรงจูงใจ
กลุ่มเป้าหมาย:

ชาวบ้านอีสาน (เกษตรกร เจ้าของกิจการ เจ้าหน้าที่รัฐ)
นักลงทุนจากกรุงเทพฯ/ภาคกลาง ต้องการที่ถูก/ที่เกษตรเพิ่ม
คนรุ่นใหม่ย้ายงานในเมืองใหญ่
ลูกหลานอีสานกลับบ้านหลังทำงานกรุงเทพฯ
ครอบครัวชนชั้นกลางซื้อบ้านแรก/ขยายบ้าน
นักธุรกิจไทยรายใหญ่ลงทุนพัฒนาโครงการ/ถือที่ดินระยะยาว

สิ่งที่มองหา:

บ้านเดี่ยวราคาย่อมเยา 1.5-5 ล้าน
ซื้อที่ดินปลูกบ้านเอง (นิยมสูง)
ที่ดินเกษตรเพื่อทำธุรกิจ/ถือระยะยาว
คอนโดฯ สำหรับคนรุ่นใหม่ใกล้เมือง
ทรัพย์ลงทุน: ที่ดินโซนเติบโต บ้านปล่อยเช่าใกล้มหาวิทยาลัย
ทาวน์เฮาส์/บ้านแถว (บ้านเริ่มต้น 1-3 ล้าน)
อาคารพาณิชย์เพื่อธุรกิจ/ค้าขายบนถนนสายหลัก

สิ่งที่คนไทยเน้น:

ประเภทโฉนด (นิยมโฉนด น.ส.4)
บ้าน/ที่ดินใกล้ครอบครัว
การเข้าถึงสะดวก (ใกล้ถนน ตลาด วัด โรงเรียน)
ขนาดที่ใหญ่ไว้ขยายในอนาคต
ความคุ้มค่า/ราคาไม่สูง
ความสามารถปล่อยเช่าหรือทำกำไร
ผลิตผลการเกษตร (ที่เกษตรต้องดินดี น้ำดี)
ความเป็นไปได้พัฒนาต่อ (ที่ดินรอโครงการใหม่ขยาย)

แรงจูงใจ:

วัฒนธรรมคนไทยนิยมมีบ้านเป็นของตนเอง
ซื้อเพื่อลูกหลาน/มรดก
สืบสานอาชีพเกษตร
กระจายลงทุนจากกรุงเทพฯ/เมืองหลัก
วางแผนเกษียณ ย้ายกลับบ้าน
ลงทุนปล่อยเช่า (นักศึกษา คนทำงานใหม่)
ถือที่ดินระยะยาว รับการขยายตัวเมือง

พฤติกรรมซื้อ:

คนไทยถือครองที่ดินได้เสรี
ซื้อขายผ่านเครือญาติ/รู้จักเป็นหลัก
เจรจาตรงกับเจ้าของได้บ่อย
ใช้เอเจนซี่ท้องถิ่นหรือดำเนินการเอง
กู้ธนาคารไทยซื้อบ้าน/ที่ดิน
ให้ความสำคัญที่อยู่ใกล้วัด/ตลาด/ที่ดินญาติ

สรุปเปรียบเทียบ: ชาวต่างชาติ vs. คนไทย

หัวข้อ	ชาวต่างชาติ	คนไทย
ประเภททรัพย์หลัก	คอนโด (กรรมสิทธิ์),บ้านเช่า	บ้านเดี่ยว,ที่ดิน,ที่ดินเกษตร
สิทธิครอบครองที่ดิน	ไม่ถือครองโดยตรง (ยกเว้นกรณีพิเศษ)	ถือครองเต็มสิทธิ
ราคา	2-8 ล. (บ้าน), 1-3 ล. (คอนโด)	400,000-5 ล้าน (ความหลากหลายสูง)
แรงจูงใจ	เกษียณ,ราคาถูก,ไลฟ์สไตล์,ครอบครัวไทย	บ้าน,ครอบครัว,ลงทุน,ทำเกษตร
ทำเลที่นิยม	ใกล้เมือง–หมู่บ้านจัดสรร	หลายรูปแบบ ใกล้ญาติ/งาน/เมือง/ชนบท
ข้อกฎหมาย	ซับซ้อน (บ้านเช่าผ่านคู่สมรส,บริษัท ฯลฯ)	ตรงไปตรงมา (ซื้อได้เสรี)
ส่วนแบ่งตลาด	ส่วนน้อยแต่โตเร็ว	ส่วนใหญ่ชัดเจน (85-90%+)
ลักษณะ/ฟีเจอร์	แบบตะวันตก,ใหม่,ปลอดภัย,พร้อมอยู่	แบบไทย/โมเดิร์น,ที่ดินสร้างเอง
ที่สนใจด้านเกษตร	น้อย	สูง (ทำเกษตร,ลงทุน)
แนวโน้มตลาดและวิเคราะห์
จุดขายหลักคือ ความถูกเมื่อเทียบกับกรุงเทพฯ ภูเก็ต ฯลฯ ดึงดูดทั้งคนไทยและต่างชาติ
โครงสร้างพื้นฐานใหม่ (ทางหลวง/รถไฟความเร็วสูง) ดึงดูดนักลงทุนจากกรุงเทพฯ/ต่างภูมิภาค
เมืองใหญ่อีสานกำลังโต ทำให้ความต้องการบ้านสมัยใหม่/คอนโดฯ มากขึ้น
การท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรมดึงดูดนักลงทุนโรงแรม/รีสอร์ท
ผลตอบแทนปล่อยเช่าแข่งขันได้ ต้นทุนต่ำ มีนักศึกษา/คนทำงานหมุนเวียน
ต่างชาติเน้นอุดรฯ เพราะสนามบิน ชุมชนต่างชาติเยอะ ใกล้ลาว
คนไทยมองอีสานเป็นทางเลือกลงทุนต่างจากภาคกลาง/กรุงเทพฯ เพราะราคาต่ำกว่า
บทวิเคราะห์นี้ชี้ให้เห็นว่า แม้ทั้งชาวไทยและต่างชาติสนใจอสังหาฯ อีสาน เพราะราคาคุ้มค่า แต่สิ่งที่มองหาและเหตุผลการซื้อแตกต่างกัน สร้างความหลากหลายให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ

Isan Real Estate เป็นบริษัทนายหน้าอสังหาฯ มืออาชีพที่ติดตามตลาดอย่างใกล้ชิด ทั้งนี้พบว่าตั้งแต่ต้นปี 2025 มีผู้สอบถามอสังหาริมทรัพย์หลากหลายกลุ่มเพิ่มขึ้นสูงมาก โดยเฉพาะกลุ่มที่สนใจโครงการรถไฟความเร็วสูงและอสังหาฯ ราคาไม่แพงเมื่อเทียบกับเมืองภาคใต้ ซึ่งสร้างแรงจูงใจในการลงทุนใหม่ช่วงนี้ อาจเป็นเวลาที่ดีในการลงทุนก่อนที่ดีมานด์จะเพิ่ม