อัปเดตตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย – มกราคม 2026
ความจริงของตลาด: ทำความเข้าใจกับภาวะชะลอตัวในปัจจุบัน
โอกาสของผู้ซื้ออยู่ตรงนี้ นักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์รู้ดีว่าจะต้องขยับเมื่อใด
มาค้นหาว่าทำไม “ตอนนี้” ถึงเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการลงทุนในภาคอีสาน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยกำลังเผชิญช่วงเวลาท้าทายที่สุดในรอบหลาย
ทศวรรษ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานว่า
การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศลดลงอย่างมากในปี 2025
โดยยอดขายโครงการใหม่ลดลงถึง 49% ในช่วงครึ่งปีแรก ตลาดกรุงเทพฯ
ได้รับผลกระทบหนักเป็นพิเศษ โดยการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 15%
และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจำนองพุ่งสูงถึงระดับที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน — เกือบ 40%
สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และสูงถึง 70% ในบางกลุ่มตลาด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศต้องเผชิญแรงกดดันหลายด้าน ทั้งหนี้ครัวเรือนสูงถึง
89% ของ GDP เงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวด
และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง ปัจจัยเหล่านี้ไม่ใช่เพียงวัฏจักรระยะสั้น แต่เป็น
“ช่วงปรับสมดุล” ของตลาดที่นักวิเคราะห์คาดว่าจะกินเวลาราว 2–3 ปี
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ (อีสาน)
ขณะที่พาดหัวข่าวส่วนใหญ่เน้นไปที่ปัญหาในกรุงเทพฯ
แต่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือกลับมีภาพที่แตกต่างออกไปอย่างชัดเจน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอีสานมีระดับราคาเข้าถึงได้มากกว่า
โดยราคาทรัพย์สินต่ำกว่าภาคใต้ราว 60–70% ในจังหวัดอุดรธานี
ราคากลางของที่อยู่อาศัยอยู่ที่ประมาณ 3.2 ล้านบาท และราคาที่ดินอยู่ในช่วง
15,000–50,000 บาทต่อตารางวา
ความสนใจจากผู้ซื้อเพิ่มขึ้น
ทั้งจากคนไทยที่มองหาทางเลือกที่จับต้องได้มากกว่าตลาดภาคกลาง
และจากต่างชาติ
โดยเฉพาะกลุ่มผู้เกษียณที่ต้องการสัมผัสวิถีชีวิตไทยแท้ในราคาค่าครองชีพที่ต่ำกว่า
เมืองใหญ่เช่นอุดรธานีและขอนแก่นกำลังพัฒนาอย่างรวดเร็ว
ส่งผลให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ทำไม “ตอนนี้” อาจเป็นช่วงเวลาที่เหมาะที่สุดสำหรับการลงทุน
แม้ตลาดกำลังเผชิญความท้าทาย
แต่มีหลายปัจจัยที่ชี้ว่าช่วงนี้อาจเป็นโอกาสทองของนักลงทุนเชิงกลยุทธ์:
1. มาตรการกระตุ้นของภาครัฐกำลังดำเนินการเต็มรูปแบบ
รัฐบาลได้ขยายมาตรการสนับสนุนถึงเดือนมิถุนายน 2026
รวมถึงการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก
1% เหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
อีกทั้งยังลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50% สำหรับปี 2026
ซึ่งช่วยลดต้นทุนธุรกรรมของผู้ซื้ออย่างมีนัยสำคัญ
2. โอกาสจากวัฏจักรตลาด (Counter-Cyclical)
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เคลื่อนไหวตามวัฏจักร
นักลงทุนที่มีประสบการณ์รู้ดีว่าโอกาสที่ดีที่สุดมักเกิดขึ้นในช่วงขาลง
เมื่อราคาทรงตัว การแข่งขันลดลง
และผู้ขายมีความยืดหยุ่นในการเจรจามากขึ้น ในไตรมาส 2 ปี 2025
ราคาทรัพย์สินทั่วประเทศเพิ่มขึ้นเพียง 2.71% เมื่อเทียบปีต่อปี
ซึ่งเป็นอัตราการเติบโตต่ำสุดในรอบหลายปี
สร้างจังหวะเหมาะสมในการเข้าลงทุนก่อนการฟื้นตัวในปี 2027–2028
3. โครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่
โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมกรุงเทพฯ – นครราชสีมา คืบหน้าไปแล้ว 45%
ณ กลางปี 2025 และคาดว่าระยะที่ 1 จะแล้วเสร็จภายในปี 2027 ส่วนระยะที่ 2
จะขยายผ่านขอนแก่นไปจนถึงหนองคาย เมื่อแล้วเสร็จ
การเดินทางจากกรุงเทพฯ ถึงหนองคายจะใช้เวลาไม่ถึง 3 ชั่วโมงด้วยความเร็ว
250 กม./ชม. จากแนวโน้มเดิม
พบว่ามูลค่าทรัพย์สินบริเวณใกล้แนวรถไฟมักเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อโครง
การเข้าสู่ช่วงใกล้เสร็จ
4. แนวโน้มหนี้ครัวเรือนที่กำลังปรับตัวลดลง
หนี้ครัวเรือนของไทยคาดว่าจะลดลงเหลือไม่เกิน 85% ของ GDP ในปี 2026
จากเดิม 89% แม้ยังอยู่ในระดับสูง
แต่สัญญาณนี้สะท้อนความแข็งแรงทางการเงินที่ดีขึ้น
ซึ่งจะช่วยฟื้นกำลังซื้อและการเคลื่อนไหวของตลาดในระยะต่อไป
การลงทุนเชิงรุกในช่วงนี้จึงเป็นกลยุทธ์ที่ได้เปรียบ
5. ความคุ้มค่าและความยืดหยุ่นของตลาดอีสาน
แตกต่างจากตลาดกรุงเทพฯ ที่อิ่มตัวในกลุ่มบ้านหรูและระดับกลาง
ราคาที่อยู่อาศัยในอีสานเข้าถึงได้ง่ายกว่า
ทำให้มีผู้ซื้อที่หลากหลายและไม่พึ่งพาการกู้มากนัก เศรษฐกิจภาคเกษตร
การเติบโตของการท่องเที่ยว
และชุมชนชาวต่างชาติที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่องช่วยเสริมความแข็งแกร่งของต
ลาด
6. ตลาดเช่าที่ยังเติบโตต่อเนื่อง
ขณะที่ตลาดซื้อขายชะลอตัว
แต่ตลาดเช่ากลับเติบโตต่อเนื่องและคาดว่าจะขยายตัวไปจนถึงปี 2026
สำหรับนักลงทุน อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในอีสานยังคงแข่งขันได้
เนื่องจากต้นทุนการซื้อทรัพย์สินต่ำและมีความต้องการจากนักศึกษา
พนักงานทั้งภาครัฐและเอกชน และชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้น
จึงเป็นโอกาสสร้างรายได้ระยะกลางระหว่างรอการฟื้นตัวของตลาดซื้อขาย
มองไปข้างหน้า
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยน่าจะผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว
โดยเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจนมากขึ้นในอีก 2–3 ปีข้างหน้า REIC
(ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์) คาดการณ์ว่าการฟื้นตัวจะเริ่มเห็นตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี
2026 เป็นต้นไป ได้รับแรงหนุนจากมาตรการภาครัฐ โครงสร้างพื้นฐาน
และฐานะการเงินครัวเรือนที่ดีขึ้น ตลาดที่เข้าสู่ช่วงฟื้นตัวก่อน
มักสร้างผลตอบแทนระยะยาวที่แข็งแกร่งกว่า
สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาลงทุน โดยเฉพาะในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ
ช่วงเวลานี้ถือว่าเหมาะสมอย่างยิ่ง ด้วยต้นทุนธุรกรรมที่ลดลงจากมาตรการรัฐ
ราคาที่ทรงตัวหลังจากอ่อนแรงมาหลายปี
โครงการโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังดำเนินการ
และระดับราคาที่ต่ำกว่าตลาดภาคใต้หรือชายฝั่งที่อิ่มตัว
Isan Real Estate ยังคงติดตามสถานการณ์ตลาดอย่างใกล้ชิด
และมุ่งมั่นที่จะช่วยให้ผู้ซื้อและนักลงทุนก้าวผ่านช่วงเปลี่ยนผ่านนี้ด้วยคำแนะนำมืออ
าชีพและความเชี่ยวชาญในท้องถิ่น
ข้อมูลนี้สะท้อนสภาวะตลาด ณ เดือนมกราคม 2026
และจัดทำขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้ข้อมูลเท่านั้น
ผู้สนใจควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจลงทุน
สรุปสำคัญ: แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญความท้าทายในระยะสั้น
แต่นักลงทุนเชิงกลยุทธ์รู้ดีว่า “ความท้าทายของวันนี้ คือโอกาสของวันพรุ่งนี้”
โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ยังมีมูลค่าต่ำกว่าความเป็นจริงอย่างภาคอีสาน
ซึ่งโดดเด่นในด้านความคุ้มค่า โครงสร้างพื้นฐานที่กำลังพัฒนา
และคุณภาพชีวิตที่น่าดึงดูด
© 2026 เออร์นี เดรเปอร์
กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสาน เรียลเอสเตท จำกัด
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ
(Disclaimer): ข้อสงวนสิทธิ์
ข้อมูลในโพสต์นี้รวบรวมจากแหล่งที่เชื่อถือได้ในขณะเผยแพร่
มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลทั่วไปเท่านั้น
ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางการเงินหรือการลงทุน
โปรดศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจซื้อหรือขาย
อสังหาริมทรัพย์